租户擅自拆墙被解除合同 为此支付22万元惨痛学费

老蔡

　　商家为了揽客源，通常考虑的是如何将铺面装修得宽敞、明亮、吸引眼球，为此对承租的铺面大肆装修，敲掉整面墙的装修格局也不少见。年轻的90后创业者在未经出租方同意的情况下，装修时擅自破坏铺面的建筑主体被出租方解除租赁合同，为此支付22万元惨痛的“学费”。

　　彭明、黄伊、王林、吴征四人系好朋友，大家一起商量着如何创业。他们经过多方考察，看中了位于南宁市江南区某小区1楼1号的临街铺面，此处人流量大，在此开家奶茶店生意应该会比较红火。于是他们在2014年7月与该小区的业主委员会签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定了租金及租期等，交纳了租金36000 元。合同签订后，四人加盟了某品牌奶茶奶，交纳了加盟费、管理服务费、市场保证金等共46000元。四人聘请了南宁市某建筑装饰工程有限公司对商铺进行装修。次日，南宁市某建筑装饰工程有限公司与商铺所在物业服务单位南宁市某物业服务有限公司签订《装饰装修管理服务协议》，协议约定：装修不得改变住宅外立面；不得在外墙上开门窗；不经原设计单位审核同意不得改变建筑主体和承重结构等。在装修过程中，出租方认为四人聘请的装修公司在装修铺面时乱拆墙、乱改消防设施，于2014年8月27日通知四人停止作业，恢复原状。四人立即通知装修公司停止作业。经核算，四人向装修公司支付了材料和人工费12万余元，赔偿装修违约金5万多元。2014年12月5日，出租方通知四人解除双方签订的租赁合同。

　　四人认为出租方解除合同的行为无效，遂将该小区的建设单位、发包人广西某公司起诉至南宁市江南区人民法院，要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；返还商铺租金36000元；赔偿商铺装修损失、装修违约金、加盟费等共计22万元。

　　广西某公司认为彭明、黄伊、王林、吴征四人在装修铺面过程中，变动了建筑主体和承重结构，违反了合同约定，其解除合同合法有效，不须赔偿四人的经济损失，请求法院驳回四人的诉讼请求。

　　2015年4月，法院依法派员前往诉争的商铺进行现场勘验，制作了勘验笔录，并对现场情况进行拍照。现场勘验时商铺临街的一面墙体被打通(尚未安装玻璃)；天花板为水泥面，被倒插上铁枝；承重墙上开凿后铺设开关盒、水管。

　　法院经审理后认为：根据行政法规《建设工程质量管理条例》第十五条第二款之规定，房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。彭明、黄伊、王林、吴征四人聘请的装修公司，对商铺临街外立面墙体拆除了大部分，属于上述部门规章规定的“变动建筑主体”的行为，四人未能举证证明变动建筑主体的装修，已经有原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，违反上述行政法规的强制性规定。

　　彭明、黄伊、王林、吴征接到广西某公司的通知后，虽已经指令装修公司停止装修，但至法院派员现场勘验时，该商铺外立面被拆除部分，仍未恢复原状。广西某公司解除租赁合同的行为，合法有效。四人应向广西某公司返还诉争商铺，从2014年8月8日至12月5日期间，四人占用、使用讼争商铺，此期间的房屋租赁，应在已交纳的租金中予以扣减。四人在装修时变动了建筑主体导致租赁合同被解除，过错在于彭明、黄伊、王林、吴征，其主张的装修损失、装修违约金、加盟费损失等共计22万元，均应由彭明、黄伊、王林、吴征四人自行负担。

　　法院遂判令：确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年12月5日解除；彭明、黄伊、王林、吴征向广西某公司返还南宁市江南区某小区1楼1号商铺；广西某公司返还彭明、黄伊、王林、吴征租金12020元；驳回彭明、黄伊、王林、吴征的其他诉讼请求。(注：文中均为化名)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(来源：南宁市江南区人民法院)

牧野可里

深刻的案例以后做事要考虑多点了。