【以案说法】承租人转租房屋应征得出租人同意

蒙山县司法局

2021年1月11日晚，夜幕早已降临，办公楼到处是人走灯熄，但此时的蒙山镇司法所办公室内还灯火通明，纠纷双方当事人正在签订调解协议书，一方当事人当场通过微信支付的方式履行了协议书约定的退款义务。至此，一起姐妹间因转租合同纠纷在司法所的调解下得到圆满解决，双方当事人均对司法所工作人员连声道谢。

事发缘由：2020年12月31日，居民陆某甲与其堂妹陆某乙口头约定，陆某乙将自己原经营的米粉店以人民币2万元转让给堂姐陆某甲，该转让包含米粉店内所有物品及米粉店的经营权、门面租赁权。当天，陆某甲在微信转了1万元预付款给陆某乙，陆某乙将钥匙及米粉店交给陆某甲。但是，当陆某甲进行经营几天后，房东廖某向陆某甲表示不同意陆某乙转让给陆某甲，要求陆某甲归还门店钥匙。陆某甲遂要求陆某乙退还1万元转让款，但是陆某乙拒绝了，因而陆某甲感觉自己被欺骗了。

2021年1月11日上午，陆某甲找到蒙山镇司法所要求帮助调解。司法所陈所长当即约双方当事人下午3点到司法所进行调解。

双方当事人签订调解协议书

调解会上，陈所长仔细查看了原陆某乙与房东廖某签订的《房屋租赁合同》，询问陆某甲对该合同是否知晓，以及双方关于米粉店转让的全部沟通过程。并且，陈所长当即联系了房东廖某，询问其是否同意陆某乙转让米粉店，廖某明确表示不同意陆某乙将铺面转租给陆某甲。对此，陈所长根据《合同法》规定作出了详尽的解释，指出：1、根据《合同法》规定，承租人未经出租方同意转租的，出租人可以解除合同。但是由于陆某甲对该《房屋租赁合同》有未经出租人不得转租的约定事先已知晓，故合同解除产生的责任应由陆某甲和陆某乙共同承担；2、合同解除的处理有返还财产、折价补偿、赔偿损失等几种方式，考虑到陆某甲已经营有多天，建议陆某甲承担1月1日-11日共11天的房租及水电费，至于陆某乙提出因停业造成其重新接手米粉店而产生的清理费用，建议各承担一半。

因陈所长的分析有理有据，陆某甲与陆某乙双方都认真考虑。最终，陆某甲、陆某乙两方均各自作出让步，同意解除转让协议，陆某乙同意在扣减房租、水电费、清理费等费用1600元后，一次性退还陆某甲8400元。就这样，双方达成一致意见，纠纷得到了圆满的解决。

当事人履行协议义务

说明：本案转让协议达成于2020年12月31日，继续适用《中华人民共和国合同法》有关规定，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，《中华人民共和国合同法》同时废止。